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Rabot fiscal sur le Micro BIC en vue, comment l’éviter ?

par Thomas NAULIER, le 7 juin 2016

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Une mission interministérielle a été créée sur le thème de la location meublée et réfléchit à un coup de rabot sur cette « niche fiscale »Le gouvernement a dans le collimateur le régime de la location en meublé, en particulier les locations de tourismes (dont nous évoquions les 1200 contrôles semaine dernière).Le Trésor s’attaque cette fois à la fiscalité du meublé traditionnel à usage d’habitation.Pour rappel, à ce jour les contribuables louant en meublé leurs biens et percevant des recettes inférieures à 32.900€/an bénéficient du régime favorable du Micro-BIC, ce régime leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur leurs revenus locatifs.A titre de comparaison le même appartement loué nu n’est plus catégorisé en « BIC » mais en revenus fonciers, l’abattement forfaitaire passe de 50% à 30%, et le plafond de recette annuelle de 32900€ à 15.000€.Le gouvernement pourrait en effet décider d’aligner les deux régimes comme il l’a récemment fait dans la loi des finances 2016 en diminuant l’abattement sur les locations de gîtes touristiques à 50% (au lieu de 72%).Ce basculement aura d’importantes conséquences fiscales pour les contribuables placés sous le régime favorable du Micro Bic.Opter pour le régime du réel simplifié.Pourquoi ? Tout simplement afin de pouvoir déduire au réel les charges liées à la gestion du bien loué en meublé et surtout de pouvoir l’amortir.L’intérêt étant de déduire des loyers un montant de charges tenant compte de l’amortissement supérieur à l’abattement de 50% prévu par le régime micro.L’amortissement se fait sur une durée moyenne de 25 ans tenant compte des composants de l’immeuble et sur une base de 90%, (la quote-part du terrain étant non amortissable). Exemple :Option Réel                    Micro 50%                     Micro 30%Appartement                      200 000                         200 000                         200 000Loyer annuel                      10 000                           10 000                            10 000Charges locatives              2 000                                   –                                       -Intérêts d’emprunts             2 000                                  –                                        -Amortissement                    7 200                                 –                                       -Total charges/Abbt            11 200                             5 000                           3 000Résultat imposable           -1 200                              5 000                           7 000IR TMI 30%                              –                                  1 500                            2 100CSG 15,5%                             –                                     775                             1 085Impôt total                                –                                    2 275                           3 185Cash net créé                      6 000                              3 725                           2 815Résultat : pour un appartement et un rendement identiques, le contribuable paiera 2.275€ d’impôts avec l’abattement actuel de 50% et demain 3.185€ avec le nouvel abattement 30%.En régime réel, le résultat devient déficitaire grâce au jeu de l’amortissement comptable, il n’y a donc aucun impôt à payer ;L’amortissement étant une pure notion comptable, le contribuable n’a pas plus de trésorerie à sortir, ce qui va lui permettre de générer entre 2 et 3 fois plus de trésorerie sur son investissement par an.L’option pour le régime du réel doit être formulée avant le 28/02 de chaque année, ou si c’est une première année d’activité au plus tard le 30/04 lors du dépôt de la liasse fiscale annuelle.Le cabinet Naulier & Associés gère ce type de démarches et peut vous aider à la mise en place de votre option et du suivi comptable ultérieur.

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