AVIS NAULIER&ASSOCIES Multiplier par 2 la rentabilité de votre investissement immobilier : Par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS

Traditionnellement, les particuliers réalisent différentes typologies d’investissements immobiliers : en détention directe ou par l’intermédiaire d’une SCI translucide à l’impôt sur le revenu. La rentabilité peut varier de 2% à 6% suivant la nature de l’investissement entre immobilier direct et indirect (SCPI, OPCI, …). La problématique est la suivante, il s’agit là d’une rentabilité brute. Hors, force est de constater que les revenus fonciers sont lourdement fiscalisés. Par exemple, un particulier ayant un TMI (taux marginal d’imposition sur le revenu) le plus élevé de 30% subira une taxation de 45.5% sur le bénéfice foncier ! (30% d’IR + 15.5% de […]

AVIS Naulier&Associes : Loueur en meublé rabot fiscal sur le Micro BIC en vue, comment l’éviter ?

Une mission interministérielle a été créée sur le thème de la location meublée et réfléchit à un coup de rabot sur cette « niche fiscale » Le gouvernement a dans le collimateur le régime de la location en meublé, en particulier les locations de tourismes (dont nous évoquions les 1200 contrôles semaine dernière). Le Trésor s’attaque cette fois à la fiscalité du meublé traditionnel à usage d’habitation. Pour rappel, à ce jour les contribuables louant en meublé leurs biens et percevant des recettes inférieures à 32.900€/an bénéficient du régime favorable du Micro-BIC, ce régime leur permet de bénéficier d’un abattement […]

By: Thomas Naulier | On: 9 novembre 2016 | Category: LOUEUR EN MEUBLE, NEWS | | No comments

AVIS Naulier&Associés Loueurs en meublé : Le Crédit d’impôt CGA renaît de ses cendres à 75%, vous avez jusqu’au 31/05 pour adhérer.

Un loueur en meublé (entre autres), soumis de fait au régime BIC, qui adhérait à un CGA (centre de gestion agréé), bénéficiait jusqu’au 31/12/2015 , de plusieurs avantages fiscaux, dont la non majoration fiscale de 25% de son bénéfice imposable, et un crédit d’impôt de 100% (jusqu’à un plafond de 915€ par an) des honoraires comptables et d’adhésion payés pour la gestion de son bien meublé. En d’autres termes, l’adhérent payait ses honoraires comptables + son adhésion en cours d’année, puis, en mai de l’année suivante, l’Etat le restituait intégralement sous forme de crédit d’impôt. Exemple: – Sans CGA : […]

By: Thomas Naulier | On: 9 novembre 2016 | Category: LOUEUR EN MEUBLE, NEWS | | No comments

AVIS Naulier&Associés 85% des particuliers louant un bien en meublé économisent jusqu’à 80% , et vous ? Quelques dates à retenir

Lorsque les recettes annuelles de la location meublée sont inférieures à 32 900 €, le contribuable est soumis par défaut au régime fiscal du micro BIC soit une taxation sur la base de 50% des loyers encaissés. Cependant, la déclaration au régime réel des revenus issus de la location meublée est plus avantageuse dans 85% des cas grâce notamment à l’amortissement, exemple : LMNP Micro: Loyers 100, résultat taxable 50, impôt + CSG (TMI 30%+CSG15.5%) =22.75 LMNP Réel : Loyers 100, charges 20, amortissement 72, résultat fiscal imposable =8 ; impôt : 3.64 Economie réalisée 19.11 d’impôt soit  84% d’impôt […]

By: Thomas Naulier | On: 9 novembre 2016 | Category: LOUEUR EN MEUBLE, NEWS | | No comments

AVIS Naulier&Associés: Fin de l’optimisation fiscale immobilière au Luxembourg, bienvenue aux Pays-Bas ?

Jusqu’à septembre 2014, les biens immobiliers français détenus par l’intermédiaire de sociétés non transparentes résidentes au Luxembourg étaient exemptés de taxation sur les plus values (PV)  et sur les dividendes (régime mère-fille). Depuis, la renégociation de la convention a introduit la notion de “société à prépondérance immobilière” et de détention indirecte rendant taxable les plus values dans le lieu de situation des immeubles. L’avenant du 05/09/2014 sera mis en application à compter du 01 janvier 2017, laissant le temps pour les contribuables concernés par ces montages optimisants de réorganiser leur patrimoine. Dés lors, deux conventions méritent encore une attention particulière […]

By: Thomas Naulier | On: 9 novembre 2016 | Category: ACTUALITÉ ÉCONOMIQUE ET FISCALE, NEWS | | No comments

COMPLÉMENT DE PRIX AFFÉRENT À DES CESSIONS ANTÉRIEURES À 2013 : Oui aux abattements pour délais de détention (CONSEIL CONSTITUTIONNEL 14/01/2016)

CE QU’IL FAUT RETENIR – Le Conseil constitutionnel énonce qu’un complément de prix imposé à compter de 2013 doit bénéficier de l’abattement pour délai de détention y compris lorsque la cession afférente a été réalisée avant 2013 ou n’a pas généré de plus-value, c’est-à-dire n’a pas bénéficié de l’abattement. Décision du Conseil constitutionnel du 14 janvier 2016 (QPC) Communiqué CONSÉQUENCES PRATIQUES – Les contribuables ayant été imposés au titre de 2013 (plus ancienne année d’application des dispositions contestées) peuvent déposer une réclamation contentieuse jusqu’au 31 décembre 2016, réclamant l’application de l’abattement pour délai de détention (majoré le cas échéant si […]

By: Thomas Naulier | On: 9 novembre 2016 | Category: ACTUALITÉ ÉCONOMIQUE ET FISCALE, NEWS | | No comments

AVIS NAULIER&ASSOCIES : Un abus de soulte est-il dangereux pour votre santé fiscale ?

Tout d’abord qu’est-ce qu’une soulte ? Lors d’opérations d’échanges de titres, de fusions, scissions, ou constitutions par le haut d’une holding par apport en nature des titres de sa/ses filiale(s), l’on peut procéder à un apport avec soulte, afin d’éviter les problématiques de rompu (déséquilibre entre les valeurs apportées ou échangées). La soulte est, en quelque sorte, un mode de rémunération de l’apport ou de l’échange né du régime des fusions (Art 210 A, 210 B et s du CGI). Prenons l’exemple de la constitution d’une holding par apport des titres de sa filiale : La société A est apportée […]

AVIS Naulier&Associés : Les vertus d’un financement par compte courant d’associé dans une SCI à l’IS ou une Holding

Le compte courant d’associé est un moyen de financement permettant à une société civile ou commerciale de faire face à des besoins en trésorerie à court ou moyen terme. En d’autres termes, il s’agit d’un prêt financier fait par un associé à sa société. Le compte courant permet : – De répondre aux besoins de trésorerie momentanés de votre société ; – De mettre des fonds à disposition de votre société ; – De satisfaire la demande de votre établissement bancaire afin de garantir conjointement un prêt et pour conforter la substance financière de la société. Il se substitue à […]