AVIS Naulier&Associés Loueurs en meublé : Le Crédit d’impôt CGA renaît de ses cendres à 75%, vous avez jusqu’au 31/05 pour adhérer.

Un loueur en meublé (entre autres), soumis de fait au régime BIC, qui adhérait à un CGA (centre de gestion agréé), bénéficiait jusqu’au 31/12/2015 , de plusieurs avantages fiscaux, dont la non majoration fiscale de 25% de son bénéfice imposable, et un crédit d’impôt de 100% (jusqu’à un plafond de 915€ par an) des honoraires comptables et d’adhésion payés pour la gestion de son bien meublé.

En d’autres termes, l’adhérent payait ses honoraires comptables + son adhésion en cours d’année, puis, en mai de l’année suivante, l’Etat le restituait intégralement sous forme de crédit d’impôt.

Exemple:

– Sans CGA : honoraires 500€, crédit d’impôt 0, charge pour la contribuable = 500€

-Avec CGA : honoraires 500€ + adhésion CGA 150€ , crédit d’impôt 650€, charge pour le contribuable = 0.

Ce crédit d’impôt a initialement été supprimé par la loi de finances 2015 pour les exercices ouverts à compter du 01/01/2016.

Il vient d’être réinstauré par la loi de finances rectificative 2015 sur la base d’un crédit d’impôt de 75%.

La date limite d’adhésion pour bénéficier de ce crédit d’impôt est fixée au 31/05/2016 pour l’exercice 2016.

AVIS Naulier&Associes : Loueur en meublé rabot fiscal sur le Micro BIC en vue, comment l’éviter ?

Une mission interministérielle a été créée sur le thème de la location meublée et réfléchit à un coup de rabot sur cette « niche fiscale »

Le gouvernement a dans le collimateur le régime de la location en meublé, en particulier les locations de tourismes (dont nous évoquions les 1200 contrôles semaine dernière).

Le Trésor s’attaque cette fois à la fiscalité du meublé traditionnel à usage d’habitation.

Pour rappel, à ce jour les contribuables louant en meublé leurs biens et percevant des recettes inférieures à 32.900€/an bénéficient du régime favorable du Micro-BIC, ce régime leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur leurs revenus locatifs.

A titre de comparaison le même appartement loué nu n’est plus catégorisé en « BIC » mais en revenus fonciers, l’abattement forfaitaire passe de 50% à 30%, et le plafond de recette annuelle de 32900€ à 15.000€.

Le gouvernement pourrait en effet décider d’aligner les deux régimes comme il l’a récemment fait dans la loi des finances 2016 en diminuant l’abattement sur les locations de gîtes touristiques à 50% (au lieu de 72%).

Ce basculement aura d’importantes conséquences fiscales pour les contribuables placés sous le régime favorable du Micro Bic.

Opter pour le régime du réel simplifié.

Pourquoi ? Tout simplement afin de pouvoir déduire au réel les charges liées à la gestion du bien loué en meublé et surtout de pouvoir l’amortir.

L’intérêt étant de déduire des loyers un montant de charges tenant compte de l’amortissement supérieur à l’abattement de 50% prévu par le régime micro.

L’amortissement se fait sur une durée moyenne de 25 ans tenant compte des composants de l’immeuble et sur une base de 90%, (la quote-part du terrain étant non amortissable).

Exemple :

                                           Option Réel                    Micro 50%                     Micro 30%

Appartement                      200 000                         200 000                         200 000 

Loyer annuel                      10 000                           10 000                            10 000 

Charges locatives              2 000                                                                            

Intérêts d’emprunts             2 000                                                                             

Amortissement                    7 200                                                                          

Total charges/Abbt            11 200                             5 000                           3 000 

Résultat imposable           -1 200                              5 000                           7 000 

IR TMI 30%                                                                1 500                            2 100 

CSG 15,5%                                                                 775                             1 085 

Impôt total                                                                    2 275                           3 185 

Cash net créé                      6 000                              3 725                           2 815

Résultat : pour un appartement et un rendement identiques, le contribuable paiera 2.275€ d’impôts avec l’abattement actuel de 50% et demain 3.185€ avec le nouvel abattement 30%.

En régime réel, le résultat devient déficitaire grâce au jeu de l’amortissement comptable, il n’y a donc aucun impôt à payer ;

L’amortissement étant une pure notion comptable, le contribuable n’a pas plus de trésorerie à sortir, ce qui va lui permettre de générer entre 2 et 3 fois plus de trésorerie sur son investissement par an.

L’option pour le régime du réel doit être formulée avant le 28/02 de chaque année, ou si c’est une première année d’activité au plus tard le 30/04 lors du dépôt de la liasse fiscale annuelle.

Le cabinet Naulier & Associés gère ce type de démarches et peut vous aider à la mise en place de votre option et du suivi comptable ultérieur.

Meublés touristiques à Paris : 1200 appartements contrôlés

IMMOBILIER, BREVES PATRIMONIALES

Près de 70 logements, soit quelque 6% des logements contrôlés lors d’une opération coup de poing contre les meublés touristiques illégaux, font l’objet d’une «présomption d’infraction», a annoncé jeudi la mairie de Paris qui va «multiplier» ces contrôles. «C’est un chiffre important qui nous montre toute la pertinence de ces opérations et nous incite à les multiplier», a affirmé à l’AFP Ian Brossat, adjoint (PCF) au logement de la maire PS de Paris Anne Hidalgo. Les propriétaires auront six mois pour se mettre en conformité avec la règlementation en remettant leur bien à la location traditionnelle ou en «compensant» avec un autre logement d’une surface identique.

AVIS Naulier&Associés 85% des particuliers louant un bien en meublé économisent jusqu’à 80% , et vous ? Quelques dates à retenir

Lorsque les recettes annuelles de la location meublée sont inférieures à 32 900 €, le contribuable est soumis par défaut au régime fiscal du micro BIC soit une taxation sur la base de 50% des loyers encaissés.

Cependant, la déclaration au régime réel des revenus issus de la location meublée est plus avantageuse dans 85% des cas grâce notamment à l’amortissement, exemple :

LMNP Micro: Loyers 100, résultat taxable 50, impôt + CSG (TMI 30%+CSG15.5%) =22.75

LMNP Réel : Loyers 100, charges 20, amortissement 72, résultat fiscal imposable =8 ; impôt : 3.64

Economie réalisée 19.11 d’impôt soit  84% d’impôt et de charges sociales en moins.

Quelques dates à retenir:

Pour cela, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) devront envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts du bien immobilier, aux dates suivantes :

  Début d’activité avant 2015  la date limite est le 1er février 2016. Ils pourront ainsi déclarer leurs revenus de location meublée de 2016 au régime réel.

– Début d’activité en 2015, la date limite est fixée au 3 mai 2016 lors de la déclaration au centre des impôts des entreprises

A vos calendriers.

Rabot fiscal sur le Micro BIC en vue, comment l’éviter ?

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Une mission interministérielle a été créée sur le thème de la location meublée et réfléchit à un coup de rabot sur cette « niche fiscale » Le gouvernement a dans le collimateur le régime de la location en meublé, en particulier les locations de tourismes (dont nous évoquions les 1200 contrôles semaine dernière). Le Trésor s’attaque cette fois à la fiscalité du meublé traditionnel à usage d’habitation. Pour rappel, à ce jour les contribuables louant en meublé leurs biens et percevant des recettes inférieures à 32.900€/an bénéficient du régime favorable du Micro-BIC, ce régime leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur leurs revenus locatifs. A titre de comparaison le même appartement loué nu n’est plus catégorisé en « BIC » mais en revenus fonciers, l’abattement forfaitaire passe de 50% à 30%, et le plafond de recette annuelle de 32900€ à 15.000€. Le gouvernement pourrait en effet décider d’aligner les deux régimes comme il l’a récemment fait dans la loi des finances 2016 en diminuant l’abattement sur les locations de gîtes touristiques à 50% (au lieu de 72%). Ce basculement aura d’importantes conséquences fiscales pour les contribuables placés sous le régime favorable du Micro Bic. Opter pour le régime du réel simplifié. Pourquoi ? Tout simplement afin de pouvoir déduire au réel les charges liées à la gestion du bien loué en meublé et surtout de pouvoir l’amortir. L’intérêt étant de déduire des loyers un montant de charges tenant compte de l’amortissement supérieur à l’abattement de 50% prévu par le régime micro. L’amortissement se fait sur une durée moyenne de 25 ans tenant compte des composants de l’immeuble et sur une base de 90%, (la quote-part du terrain étant non amortissable).   Exemple : Option Réel                    Micro 50%                     Micro 30% Appartement                      200 000                         200 000                         200 000 Loyer annuel                      10 000                           10 000                            10 000 Charges locatives              2 000                                   –                                       – Intérêts d’emprunts             2 000                                  –                                        – Amortissement                    7 200                                 –                                       – Total charges/Abbt            11 200                             5 000                           3 000 Résultat imposable           -1 200                              5 000                           7 000 IR TMI 30%                              –                                  1 500                            2 100 CSG 15,5%                             –                                     775                             1 085 Impôt total                                –                                    2 275                           3 185 Cash net créé                      6 000                              3 725                           2 815 Résultat : pour un appartement et un rendement identiques, le contribuable paiera 2.275€ d’impôts avec l’abattement actuel de 50% et demain 3.185€ avec le nouvel abattement 30%. En régime réel, le résultat devient déficitaire grâce au jeu de l’amortissement comptable, il n’y a donc aucun impôt à payer ; L’amortissement étant une pure notion comptable, le contribuable n’a pas plus de trésorerie à sortir, ce qui va lui permettre de générer entre 2 et 3 fois plus de trésorerie sur son investissement par an. L’option pour le régime du réel doit être formulée avant le 28/02 de chaque année, ou si c’est une première année d’activité au plus tard le 30/04 lors du dépôt de la liasse fiscale annuelle. Le cabinet Naulier & Associés gère ce type de démarches et peut vous aider à la mise en place de votre option et du suivi comptable ultérieur.
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Le Crédit d’impôt CGA renaît de ses cendres à 75%, vous avez jusqu’au 31/05 pour adhérer.

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Un loueur en meublé (entre autres), soumis de fait au régime BIC, qui adhérait à un CGA (centre de gestion agréé), bénéficiait jusqu’au 31/12/2015 , de plusieurs avantages fiscaux, dont la non majoration fiscale de 25% de son bénéfice imposable, et un crédit d’impôt de 100% (jusqu’à un plafond de 915€ par an) des honoraires comptables et d’adhésion payés pour la gestion de son bien meublé. En d’autres termes, l’adhérent payait ses honoraires comptables + son adhésion en cours d’année, puis, en mai de l’année suivante, l’Etat le restituait intégralement sous forme de crédit d’impôt. Exemple: – Sans CGA : honoraires 500€, crédit d’impôt 0, charge pour la contribuable = 500€ -Avec CGA : honoraires 500€ + adhésion CGA 150€ , crédit d’impôt 650€, charge pour le contribuable = 0. Ce crédit d’impôt a initialement été supprimé par la loi de finances 2015 pour les exercices ouverts à compter du 01/01/2016. Il vient d’être réinstauré par la loi de finances rectificative 2015 sur la base d’un crédit d’impôt de 75%. La date limite d’adhésion pour bénéficier de ce crédit d’impôt est fixée au 31/05/2016 pour l’exercice 2016.
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