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« FIN DU LMNP » INFO OU INTOX ?

par Thomas NAULIER, le 2 février 2021

D’après de plusieurs rapports comme « CAP » Comité Action Publique rédigé en Juin 2018 ou encore l’IGF de 2016 la France a octroyé un budget logement sensiblement supérieur à celui des autres pays de l’Union Européenne. De ce fait, le rapport propose d’atteindre un objectif : celui de limiter le coût de la politique de logement de l’État, en améliorant l’efficience des dispositifs.

Le rapport

Parmi les multiples propositions, plusieurs pistes des réformes ont été rédigées afin d’atteindre ces objectifs.  Parmi celle-ci je cite : « Etablir un cadre juridique et fiscal pérenne pour l’investissement locatif privé. »

 Voici les différentes propositions :

  • La suppression des régimes fiscaux d’exceptions comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires.
  • La création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement.
  • L’interdiction de l’imputation des déficits fonciers sur les autres revenus catégoriels.
  • L’interdiction de l’imputation des intérêts d’emprunt dans le revenu imposable.
  • Soumettre les revenus de la location meublée au régime foncier avec un taux d’abattement de 40% en régime micro, la possibilité d’amortir les meubles en régime réel et d’imputer les éventuels déficits sur le revenu global.

Ces propositions découlent du fait que ces dispositifs n’augmentent pas l’offre mais favorise juste les rentes des investisseurs immobiliers. De ce fait les membres du comité proposent une solution alternative : mettre en place un nouveau régime de droit commun unique.

Pourquoi l’efficacité de ces nouvelles propositions est remise en cause ?

L’objectif de ces propositions est d’augmenter drastiquement les mises en construction dans les zones tendues et une réhabilitation des logements anciens. Or, c’est est contradictoire. En effet, en proposant une éventuelle suppression du régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) les propositions du rapport vont à l’encontre de cet objectif. En effet, l’État n’a pas d’intérêt à allouer un budget conséquent pour répondre à ces objectifs étant donné que cela peut passer par le marché privé.

La part des logements meublés dans l’offre locative a plus que doublé en 30ans et sa rentabilité à augmenter de 0,2 à 2,1 points à Paris. Il faut savoir que la perte fiscale concernant le logement LMNP est estimé à environ 380 Millions d’euros. Cette perte représente un infime parti – moins de 0,1% - du budget de l’État qui avoisine les 400Millards d’euros en 2020.

L’application de ces mesures restent une hypothèse peu crédible. Beaucoup parlent même de rapport sans véritable conséquence. Par exemple, en 2015, un rapport de ce type avait été rédigé remettant en cause les niches fiscales. Mais jamais, le gouvernement n’a pris les mesures proposées par ce rapport. De nombreux investisseurs issue de la finance privée ou encore économistes critiquent ce rapport ayant un mode de pensée uniquement dirigé par une vision budgétaire des missions du service publics. En ce sens, ces propositions seraient même néfastes pour les finances du gouvernement.

Nous allons démontrer l’impact d’une réforme. Pour cette hypothèse, nous prenons un bien immobilier d’une valeur de 231.000€ avec frais de notaire activés et 3500€ de meubles. Le rendement locatif de ce bien est de 5% soit un loyer de 10.985€/an. Pour ce scénario, la TMI sera de 30% et les prélèvements sociaux de 17,2%. Nous allons comparer plusieurs scénaris d’impacts de réforme sur la location meublée au régime foncier.

Décomposition et amortissement actuels

Décomposition de l'immobilisation 2018
  Taux Montant Durée année Durée mois Amortissement annuel

Terrain

15% 32 9555      

Total immeuble

198 262        
Structures et ouvrages 40% 79 305 50 600 1 586
Toitures 10% 19 826 25 300 793
Agencements intérieurs 15% 29 739 15 180 1 983
Agencements extérieurs 15% 29 739 15 180 1 983
Façade et étanchéité 20% 39 652 15 180 2 643
TOTAL 100 % 198 262     8 988

 

Décomposition et amortissement en cas de réforme "light"

Décomposition de l'immobilisation 2018
  Taux Montant Durée année Durée mois Amortissement annuel

Terrain

15% 32 9555      

Total immeuble

32 955        
Structures et ouvrages 40% 79 305 75 900 1 057
Toitures 10% 19 826 50 600 397
Agencements intérieurs 15% 29 739 15 180 1 983
Agencements extérieurs 15% 29 739 15 180 1 983
Façade et étanchéité 20% 39 652 15 180 2 643
TOTAL 100 % 198 262     8 063

 

Décomposition et amortissement en cas de réforme "worst"

Décomposition de l'immobilisation 2018
  Taux Montant Durée année Durée mois Amortissement annuel

Terrain

15% 32 9555      

Total immeuble

32 955        
Structures et ouvrages 40% 79 305 174.35 2 092 455
Toitures 10% 19 826 116.24 1 395 171
Agencements intérieurs 15% 29 739 34.87 418 853
Agencements extérieurs 15% 29 739 34.87 418 853
Façade et étanchéité 20% 39 652 34.87 418 1 137
TOTAL 100 % 198 262     3 468

 

Système des impacts de la réforme

  REGIME REEL REGIME MICRO
 

Actuel

Good case Worst case Foncier Micro fonder (30%) Micro BIC (50%) Micro BIC (40%)

Loyer (5% de rendement)

Amortissement

10 985

8 988

10 985

8 063

10 985

3468

10 985

-

10 985

3 296

10 985

5 493

10 985

4394

Résultat taxable 1 997 2 922 7 517 10 985 7 690 5 493 6 591

IR (TMI 30%)

PS 17,2%

599

344

877

503

2 255

1 293

3 296

1 889

2 307

1 323

1 648

945

1 977

1 134

Total Impôts 943 1 379 3 548 5 185 3 629 2 592 3 111

 

en conclusion...

Nous savons qu’aujourd’hui, la demande étudiante est 5,7 fois supérieure à l’offre. Ainsi quel serait l’intérêt de mettre en place des mesures à l’encontre de la dynamique du marché ? La conséquence d’un alignement de la fiscalité nue sur le meublé serait néfaste : 50% des investisseurs cesseraient de mettre leur bien en location. De plus, nous devons aussi préciser qu’une loi fiscale n’est pas rétroactive.

notre conseil expert

Nous pouvons en conclure que même en cas de réforme ou de mise en vigueur, la location meublée reste plus intéressante que le foncier.

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