D’après de plusieurs rapports comme « CAP » Comité Action Publique rédigé en Juin 2018 ou encore l’IGF de 2016 la France a octroyé un budget logement sensiblement supérieur à celui des autres pays de l’Union Européenne. De ce fait, le rapport propose d’atteindre un objectif : celui de limiter le coût de la politique de logement de l’État, en améliorant l’efficience des dispositifs.
Le rapport
Parmi les multiples propositions, plusieurs pistes des réformes ont été rédigées afin d’atteindre ces objectifs. Parmi celle-ci je cite : « Etablir un cadre juridique et fiscal pérenne pour l’investissement locatif privé. »
Voici les différentes propositions :
Ces propositions découlent du fait que ces dispositifs n’augmentent pas l’offre mais favorise juste les rentes des investisseurs immobiliers. De ce fait les membres du comité proposent une solution alternative : mettre en place un nouveau régime de droit commun unique.
Pourquoi l’efficacité de ces nouvelles propositions est remise en cause ?
L’objectif de ces propositions est d’augmenter drastiquement les mises en construction dans les zones tendues et une réhabilitation des logements anciens. Or, c’est est contradictoire. En effet, en proposant une éventuelle suppression du régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) les propositions du rapport vont à l’encontre de cet objectif. En effet, l’État n’a pas d’intérêt à allouer un budget conséquent pour répondre à ces objectifs étant donné que cela peut passer par le marché privé.
La part des logements meublés dans l’offre locative a plus que doublé en 30ans et sa rentabilité à augmenter de 0,2 à 2,1 points à Paris. Il faut savoir que la perte fiscale concernant le logement LMNP est estimé à environ 380 Millions d’euros. Cette perte représente un infime parti – moins de 0,1% - du budget de l’État qui avoisine les 400Millards d’euros en 2020.
L’application de ces mesures restent une hypothèse peu crédible. Beaucoup parlent même de rapport sans véritable conséquence. Par exemple, en 2015, un rapport de ce type avait été rédigé remettant en cause les niches fiscales. Mais jamais, le gouvernement n’a pris les mesures proposées par ce rapport. De nombreux investisseurs issue de la finance privée ou encore économistes critiquent ce rapport ayant un mode de pensée uniquement dirigé par une vision budgétaire des missions du service publics. En ce sens, ces propositions seraient même néfastes pour les finances du gouvernement.
Nous allons démontrer l’impact d’une réforme. Pour cette hypothèse, nous prenons un bien immobilier d’une valeur de 231.000€ avec frais de notaire activés et 3500€ de meubles. Le rendement locatif de ce bien est de 5% soit un loyer de 10.985€/an. Pour ce scénario, la TMI sera de 30% et les prélèvements sociaux de 17,2%. Nous allons comparer plusieurs scénaris d’impacts de réforme sur la location meublée au régime foncier.
Décomposition et amortissement actuels
Décomposition de l'immobilisation 2018 | |||||
Taux | Montant | Durée année | Durée mois | Amortissement annuel | |
Terrain |
15% | 32 9555 | |||
Total immeuble |
198 262 | ||||
Structures et ouvrages | 40% | 79 305 | 50 | 600 | 1 586 |
Toitures | 10% | 19 826 | 25 | 300 | 793 |
Agencements intérieurs | 15% | 29 739 | 15 | 180 | 1 983 |
Agencements extérieurs | 15% | 29 739 | 15 | 180 | 1 983 |
Façade et étanchéité | 20% | 39 652 | 15 | 180 | 2 643 |
TOTAL | 100 % | 198 262 | 8 988 |
Décomposition et amortissement en cas de réforme "light"
Décomposition de l'immobilisation 2018 | |||||
Taux | Montant | Durée année | Durée mois | Amortissement annuel | |
Terrain |
15% | 32 9555 | |||
Total immeuble |
32 955 | ||||
Structures et ouvrages | 40% | 79 305 | 75 | 900 | 1 057 |
Toitures | 10% | 19 826 | 50 | 600 | 397 |
Agencements intérieurs | 15% | 29 739 | 15 | 180 | 1 983 |
Agencements extérieurs | 15% | 29 739 | 15 | 180 | 1 983 |
Façade et étanchéité | 20% | 39 652 | 15 | 180 | 2 643 |
TOTAL | 100 % | 198 262 | 8 063 |
Décomposition et amortissement en cas de réforme "worst"
Décomposition de l'immobilisation 2018 | |||||
Taux | Montant | Durée année | Durée mois | Amortissement annuel | |
Terrain |
15% | 32 9555 | |||
Total immeuble |
32 955 | ||||
Structures et ouvrages | 40% | 79 305 | 174.35 | 2 092 | 455 |
Toitures | 10% | 19 826 | 116.24 | 1 395 | 171 |
Agencements intérieurs | 15% | 29 739 | 34.87 | 418 | 853 |
Agencements extérieurs | 15% | 29 739 | 34.87 | 418 | 853 |
Façade et étanchéité | 20% | 39 652 | 34.87 | 418 | 1 137 |
TOTAL | 100 % | 198 262 | 3 468 |
Système des impacts de la réforme
REGIME REEL | REGIME MICRO | ||||||
Actuel |
Good case | Worst case | Foncier | Micro fonder (30%) | Micro BIC (50%) | Micro BIC (40%) | |
Loyer (5% de rendement) Amortissement |
10 985 8 988 |
10 985 8 063 |
10 985 3468 |
10 985 - |
10 985 3 296 |
10 985 5 493 |
10 985 4394 |
Résultat taxable | 1 997 | 2 922 | 7 517 | 10 985 | 7 690 | 5 493 | 6 591 |
IR (TMI 30%) PS 17,2% |
599 344 |
877 503 |
2 255 1 293 |
3 296 1 889 |
2 307 1 323 |
1 648 945 |
1 977 1 134 |
Total Impôts | 943 | 1 379 | 3 548 | 5 185 | 3 629 | 2 592 | 3 111 |
Nous savons qu’aujourd’hui, la demande étudiante est 5,7 fois supérieure à l’offre. Ainsi quel serait l’intérêt de mettre en place des mesures à l’encontre de la dynamique du marché ? La conséquence d’un alignement de la fiscalité nue sur le meublé serait néfaste : 50% des investisseurs cesseraient de mettre leur bien en location. De plus, nous devons aussi préciser qu’une loi fiscale n’est pas rétroactive.
Nous pouvons en conclure que même en cas de réforme ou de mise en vigueur, la location meublée reste plus intéressante que le foncier.