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De l’immobilier en SCPI face au coronavirus

Nos gérants privés vous appellent en cette période troublée pour prendre de vos nouvelles et évidemment vous informer sur vos investissements. Beaucoup de question naturellement sont liées à la tenue des investissements immobiliers par rapport à la très forte volatilité observée sur les marchés financiers. Si à juste titre il n’y a que très peu d’inquiétudes pour les investissements en immobilier direct, vous êtes plus nombreux à nous poser des questions sur l’immobilier en SCPI.

Rappelons que l’investissement locatif est un investissement de long terme.

De plus, les marchés immobiliers ne sont que très peu corrélés à la chute des cours boursiers. L’année 2008 a connu une crise longue avec une réaction tardive des banques centrales et des gouvernements et pourtant nous avons pu observer qu’il n’y a eu que très peu d’incidences négatives sur le rendement des SCPI.

Actuellement nous observons exactement l’inverse : les États chinois, américains et européens ont réagi très fortement pour immédiatement contrer une possible crise de liquidités.

Surtout, l’absence de conséquences négatives de ces crises ponctuelles mais finalement assez régulières (tous les 10/15 ans) illustre l’efficacité du cahier des charges du département Patrimoine de NL & Associés :

SCPI à capital variable : Cela permet de maintenir et favoriser la liquidité des parts de SCPI. Ainsi sur les SCPI sélectionnées il n’y a aucune part en attente de retrait. Ces SCPI sont des SCPI de rendement dont l’objectif premier est de délivrer une rente pérenne et stable à leurs associés (vous, nous).

 

Principaux postes de ce lourd cahier des charges :

Capitalisation > 500 millions d’euros : Cela permet non seulement d’avoir une meilleure visibilité sur la gestion mais permet également à la SCPI d’intégrer des sphères élitistes, avec des investissements en emplacement ultra premium et parfois supérieurs à 100 millions d’euros. Investir sur des immeubles d’envergure n’est pas la recherche de facilité, au contraire, c’est une façon également d’avoir des locataires d’envergure (sociétés du CAC40 et du SBF 120). Ce sont ces sociétés à forte capacité financière qui assurent la pérennité des loyers.

Taux d’occupation financier : De manière générale par le manque de terrains et la hausse du nombre de français sur les 30 prochaines années, le marché immobilier est un marché en manque d’offre, vous le vivez tous les jours lors de la recherche d’un bien : prix élevés, peu d’offre. La situation est encore plus vraie en immobilier professionnel dans les emplacements premium, une grande partie de l’activité économique française étant concentrée sur une dizaine de grandes métropoles à peine… La SCPI de bureaux sélectionnés par NL & Associés est ainsi composée de bureaux verts soit neufs ou réhabilités pour séduire les plus grands locataires : Image, emplacement, faiblesse des charges…

Historique de performance : Non seulement des équipes de gestion, mais cet historique de rendement décrit également la stabilité dans le temps.

Provision = RAN (Report à Nouveau). Il est cité dans les bulletins trimestriels comme la « trésorerie ». C’est un argument majeur pour la fiabilité de la SCPI. En effet, une SCPI perçoit des loyers, se rémunère puis provisionne (travaux, vacances locatives etc). C’est un revenu qui n’est pas distribué et qui permet à la SCPI de se prémunir contre tout choc exogène.

Le rendement : Il découle de l’ensemble des critères précédents, et doit se situer autour de 4.5% pour répondre à nos attentes.

En cette période de crise, inédite par sa nature et son manque de visibilité, il est sain de dire que le marché immobilier va à nouveau se distinguer :

  • La volatilité des marchés boursiers va certainement permettre à bon nombre d’investisseurs de se conforter sur l’immobilier professionnel (avec en moyenne un rendement inférieur au marché action certes, mais avec une régularité sans commune mesure avec la volatilité des marchés)
  • Sans doute les SCPI de petite envergure vont être impactées par ce confinement par manque de diversification sectorielle et géographique (je pense notamment aux SCPI investies uniquement en Allemagne, aux petites foncières sur des commerces de centre-ville ou des bureaux <150m² loués à des TPE/PME qui n’ont pas la même solidité financière que les entreprises du SBF120).
  • Il est habituel depuis une dizaine d’année (effervescence et démocratisation de l’investissement SCPI) que la presse évoque les SCPI avant tout par leur rendement. Mais ce rendement découle selon nous d’un ensemble d’éléments cités dans notre cahier des charges. Les SCPI qui vont tirer leur épingle du jeu, et montrer leur solidité, seront les SCPI qui non seulement ont des parcs immobiliers d’envergure, locataires ETI (entre 50 et 5000 salariés) et GE (supérieur à 5000 salariés), mais surtout avec un report à nouveau qui pourra être utilisé pour limiter voire effacer les impacts éventuels sur le rendement.

A titre d’exemple, Primopierre, grande gagnante de notre sélection 2020 est à 2.9 milliards d’euros de capitalisation, verse environ 130 millions d’euros de loyers chaque année (4.5% de rendement) et détient au-delà 222 millions d’euros de trésorerie soit 20 mois de loyers environ.

en conclusion...

La sélection des SCPI ne doit jamais se faire uniquement en regardant le rendement, mais que ce dernier est le résultat d’un ensemble. Les SCPI à très forte capitalisation du marché ont les capacités pour surmonter un choc économique même significatif grâce à leurs locataires de taille très significative, la durée des baux de location (jusqu’à 12 ans) et leurs positionnements, bureaux totalement réhabilités qui représentent moins de 30% de l’offre de bureaux.

La réaction des États et des Banques Centrales des pays de l’OCDE devraient donc maintenir les taux bas afin d’éviter toute crise supplémentaire hors les taux bas favorisent l’immobilier et ainsi la liquidité du marché.

L’investissement SCPI se fait sur un horizon d’environ 10 ans minimum. N’oublions pas que le principal facteur de rendement reste le temps.

Guillaume de Lonlay & Paul-Henri Pigny

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