Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fond d’investissement immobilier fait sur le long terme. Ce placement locatif privilégie l’immobilier d’entreprises (bureaux, commerces, entrepôts), et permet d’investir indirectement dans de l’immobilier (dès 2 000 € ou bien à crédit), sans avoir à se préoccuper d’une quelconque gestion. L’objectif des SCPI est de verser des revenus réguliers, la plupart du temps trimestriellement, qui sont soumis au régime de droit commun des revenus fonciers.

Ainsi, en quelques mots,

  • Un investissement en SCPI signifie :

 

  • Un investissement en SCPI permet de :

       

 

Les SCPI de bureaux sont-elles en danger à cause du covid19 ? 

Face à la vague d’articles sur « la fin des bureaux » à cause du télétravail, il semble légitime de se questionner sur l’avenir de certaines SCPI. Cependant de nombreux faits nous font penser que les bureaux ne sont pas voués à disparaitre. En voici certains :

  • 80% des français sont satisfaits de leur lieu de travail, et apprécient le côté relationnel que peut avoir leur bureau : les rencontres, les relations entre collègues ne sont pas comparables lorsque l’on est en télétravail.
  • En France, les open-space ne concernent que 12% des postes.
  • 80% des français déclarent être satisfaits de leur trajet domicile travail (hormis en Île de France).
  • Le loyer d’un bureau ne doit jamais représenter plus de 10% du Chiffre d’affaires d’une entreprise. En moyenne, le coût d’un bureau représente 1/6e de la masse salariale (et seulement 44% le loyer, puis s’ajouter le mobilier, les taxes etc).
  • Changer sa structure de travail, dans le temps et dans l’espace, ne se fait pas du jour au lendemain.
  • Le télétravail appliqué massivement comporte des risques : l’informatique pourrait créer une spirale négative dans laquelle le personnel se sentirai obligé de montrer son engagement, en travaillant peu importe l’heure.
  • L’indemnisation des salariés en télétravail peut rapidement devenir un cout financier important et difficile à définir (prise en charge financière du bureau à la maison, du matériel informatique, de l’imprimante, des frais d’électricité, de l’accès à internet etc).
  • McKinsey a mené une étude auprès des directeurs financiers : à la question « quel pourcentage de votre personnel passera en 100% télétravail après l’épidémie ? » (Parmi le personnel qui ne l’était pas auparavant)
    53% des directeurs financiers estiment que cela concernera entre 0% et 5% de leur personnel 
    – 25% d’entre eux visent les 10%
    – 17% prévoit cela pour 20% des effectifs.
    – Et seulement 6% des entreprises pensent que cela concernera 20 à 50% de leurs effectifs, voire plus.

Il semble donc très peu probable que le télétravail implique la fin des bureaux. Comme le dit notre partenaire Primonial REIM : « rappelons que le marché de l’immobilier est moins volatil que le marché actions et que la détention de parts de SCPI offre plus de résilience que la détention d’immobilier en direct. »

Tout en sachant que la culture d’entreprise est et restera un élément-clé de sa réussite. Même si de nos jours il est possible de travailler ailleurs qu’au bureau, ce dernier reste l’endroit où les équipes travaillent et collaborent le mieux (et notamment mieux qu’en ligne). Le télétravail peut fonctionner quelques mois, mais quand est-il sur une longue période ? Ses gains et son efficacité restent à prouver, encore plus lorsque nous prenons l’exemple d’IBM, qui a supprimé sa politique 100% télétravail en 2017, en demandant à tous ses employés de retourner au bureau.

Il est donc préférable de s’appuyer sur le passé : les SCPI, depuis leur création dans les années 60 ont déjà vécu des crises économiques et ont toujours su s’adapter. D’après un article de Jean-Christophe Antoine, Président d’Atland Voisin, « le bureau a beaucoup évolué depuis 20 ou 30 ans et nous, professionnels de l’immobilier, saurons une nouvelle fois adapter nos immeubles aux attentes de nos locataires. »

La vie des bureaux évolue, comme elle l’a déjà fait dans le passé, mais n’est pas en révolution.

 

N’oublions pas les autres types de SCPI :

Les SCPI de bureaux font beaucoup parler ces derniers temps, mais ce n’est pas pour autant qu’il faut oublier les autres types de SCPI, avec des rendements tout aussi intéressants et qui ont peu de raisons d’être touchées par la crise. Prenons l’exemple de notre partenaire Primonial, qui propose 8 SCPI différentes, dont Primovie. Cette dernière est la SCPI de référence dans le secteur de la santé & éducation, « deux secteurs subissant une pénurie d’offre et par nature moins exposés aux cycles économiques. »

Qu’en est-il de la valeur des parts de SCPI ?

Les SCPI font évaluer leur patrimoine le 31/12 de l’année par des experts indépendants. La valeur patrimoniale de 2020 sera donc publiée au cours de l’année 2021. De ce fait, un souscripteur n’a aucun avantage à attendre d’investir en SCPI, s’il espère une éventuelle baisse du prix de la part dans les prochains mois. Celle-ci n’arrivera pas avant 1 an, si tant est que ce prix soit réduit.

En effet, comme l’a annoncé Grégory Frapet, Président de Primonial REIM :

« Nous avons toujours été prudents dans la fixation des prix de nos parts. Pour toutes ces raisons nous sommes confiants dans le maintien de la valeur des parts de nos SCPI pour 2020. »

À ce titre il convient d’observer la valeur de reconstitution* d’une SCPI qui permet d’observer le potentiel de revalorisation.
Ci-dessous les principales SCPI qui répondent au cahier des charges de notre cabinet NL & Associés :

*Valeur de reconstitution : la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution du patrimoine de la SCPI.

Valeur de souscription Valeur de reconstitution
Primopierre 208 € 227,23 €
Primovie 203 € 203,87 €
Épargne pierre 205 € 219,04 €

 

Article rédigé le 16 juin 2020 par Fanny DUPESSEY sous la supervision d’Amandine FRAPIER & Paul-Henri PIGNY.

Sources :
https://www.youtube.com/watch?v=GB-rTy8qDzI
https://atland-voisin.com/actualites/du-tltravail-1-non-les-bureaux-ne-vont-pas-disparatre
https://atland-voisin.com/actualites/du-teletravail-2-le-tout-les-bureaux-est-plus-que-la-somme-des-parties-les-m
https://www.primonialreim.com/covid19-questions-frequentes
https://www.lerevenu.com/immobilier/scpi/les-rendements-des-scpi-vont-ils-baisser-en-2020