1/ Qu’est-ce que le démembrement croisé ? 

Dans le démembrement immobilier croisé d’une SCI, chaque associé est nu-propriétaire d’une partie et usufruitier de l’autre partie. Premièrement, il est nécessaire de créer une SCI avec un nombre de parts paires.

Benjamin et Marie montent une SCI de 100 parts. Benjamin en possède 50 parts, et Marie 50.

Ensuite, on démembre la totalité des parts, et l’on attribue à chacun un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Exemple: Benjamin possède la nue-propriété des parts A, et l’usufruit des parts B. Marie possède la nue-propriété des parts B, et l’usufruit des parts A.

Si Benjamin décède le premier, Marie reçoit l’usufruit des 50 parts B, et devient donc plein-propriétaire sur les 50 parts B (nue-propriété + usufruit), le tout sans payer de droits de succession. Les ayants droit de Benjamin héritent de la nue-propriété des 50 parts A, que possédait Benjamin, et qui sont réparties entre eux.

Marie détient donc l’usufruit sur les 50 parts A et la pleine propriété sur les 50 parts B, ce qui représente la pleine jouissance du bien immobilieret donc une sécurité puisque marie détenant 100 % de l’usufruit, peut jouir du bien à sa guise.

Au décès de Marie, les ayants droit de Benjamin récupèrent son usufruit et détiennent donc la pleine propriété sur les 50 parts A. Les ayants droit de Marie héritent donc de la pleine propriété de ses 50 parts B.

Pour finir, les ayants droit de Benjamin et Marie obtiennent une part égale du ou des biens immobiliers.

 

2/ Quels en sont les avantages ?

Le démembrement croisé comporte plusieurs avantages. Premièrement, dans le cas d’union libre, cela assure au concubin survivant des droits en pleine propriété et en usufruit sur la totalité du bien objet du démembrement croisé.

Dans un second temps, cela permet de réduire la fiscalité entre tiers (60% de droits) à laquelle sont assujettis les transmissions à titre gratuit entre concubins.

De plus, le concubin survivant aura une liberté de gestion importante vis-à-vis de la succession. Le démembrement croisé empêchera en effet une indivision entre héritiers du concubin prédécédé et donc préviendra les possibles risques de mésentente sur la gestion de la SCI détenant le bien. S’il s’agit d’une résidence principale, de ce fait, le concubin survivant pourra continuer d’occuper son lieu d’habitation.

S’il s’agit d’un conjoint ou partenaire de PCS on pourra y adjoindre en sus une clause de réversion de l’usufruit à son profit (appelé aussi usufruit successif) permettant de l’exempter de tout droit de mutation pour décès.

 

Article rédigé par Jules Grenier et Quentin Berthon sous la supervision de Thomas Naulier et Amandine Frapier