Il y a démembrement de propriété quand la propriété d’un bien est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier a le droit de jouissance du bien, il perçoit toutes les recettes et paie toutes les charges et taxes. Le nue propriétaire détient le titre de propriété du bien dénudé de son droit de jouissance. La pleine propriété rassemble l’ensemble de ces deux droits.

Une donation du vivant de la nue-propriété aux enfants est conseillée afin de minimiser les droits de succession lors du décès des parents. Les donations du vivant peuvent être faites jusqu’au plafond de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Suivant un système de barème, la nue-propriété prend de la valeur avec l’âge des parents contrairement à l’usufruit, qui perd de la valeur avec le temps.

C’est pourquoi il est intéressant de céder la nue-propriété à l’enfant le plus tôt possible afin de pouvoir transmettre une large partie du patrimoine sans frais de succession.

Via une SCI nous pouvons faire en sorte dès le départ que les usufruitiers restent 100 % propriétaires des droits de vote en le précisant dans les statuts.

Autrement dit, malgré l’existence d’un démembrement aux enfants, les usufruitiers (les parents) restent pleinement indépendants de leurs choix (de vendre par exemple).

Prenons l’exemple d’un couple de 65 ans, marié avec trois enfants. Le couple pourra transmettre tous les 15 ans 600 000 € de leur patrimoine à leurs enfants (2 parents qui disposent chacun d’un abattement de 100 000 € multiplié par 3 enfants).

Si le couple est associé d’une SCI détenant un patrimoine d’une valeur d’1 000 000 €. Ils peuvent transmettre la nue-propriété des parts de la SCI à leurs enfants – (et non les biens directement) – valorisées par un actif moins un passif (valeur du patrimoine moins le capital restant dû du crédit).

La valeur de la nue-propriété représentera alors 50% de la valeur du patrimoine de la société (ci-joint le barème légal http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html).

La nue-propriété a donc pour valeur 500 000 €. Les parents pourront donc transmettent pour 166 666 € (500 000 / 3 enfants) de nue-propriété à chacun de leurs enfants sans droits de donation.

L’opération pourra être renouvelée 15 ans plus tard.

PROCHAIN EPISODE : LES AVANTAGES DES DEMEMBREMENTS CROISES DANS LE CADRE D’UNE SCI.

 

Article rédigé par Jules GRENIER; Quentin BERTHON sous la supervision de Thomas Naulier et Amandine Frapier